Vous souhaitez mettre en location votre logement ? Qu’il s’agisse d’une maison indépendante, d’un appartement ou d’un studio, la rédaction d’un contrat de bail est obligatoire. À défaut, vous encourez des sanctions. Il existe aussi des clauses obligatoires qu’il faudrait mentionner dans le bail. Lesquelles ?
Contrat de location : quelles sont les clauses obligatoires ?
Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le
contrat de location doit mentionner le nom et d’adresse actuelle du propriétaire ou éventuellement de son mandataire, le nom du locataire, la date du début du contrat, la durée du bail, l’offre de location (description précise et détaillée), la destination (résidence, bureau, etc.) et le loyer (montant, modalité de révision et de paiement).
En cas de copropriété, il faut aussi énumérer toutes les parties communes comme l’ascenseur, le parking, etc. Dans le cas où le précédent locataire a quitté la maison en moins de 18 mois, le bailleur est tenu de mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer dans le document ainsi que les différents travaux effectués après son départ (nature et montant). Si le propriétaire exige un dépôt de garantie, il faut aussi évoquer ce détail dans le bail.
Le contrat de bail peut également préciser d’autres informations facultatives comme le délai de préavis, les conditions de résiliation du bail et les obligations de chaque partie : souscription d’un contrat d’entretien, paiement des différentes charges de copropriété, etc.
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Quelles sont les clauses illégales ?
Il est tout à fait possible d’inclure d’autres mentions. Toutefois, il existe des clauses illégales qui peuvent entraîner la nullité du contrat, même avec le consentement du locataire. D’abord, le propriétaire ne peut interdire au locataire d’héberger des personnes chez lui ou lui exiger le versement d’un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer (hors charge). En cas de doute, il est conseillé de demander l’aide d’un professionnel de l’immobilier ou d’un expert en droit immobilier.
De même, il ne peut pas imposer une compagnie d’assurance ou le renouvellement du bail par tacite reconduction, sauf si la durée du bail est égale ou supérieure à 3 ou 6 ans. Enfin, il est interdit d’exiger un prélèvement automatique pour le paiement du loyer. Le locataire a le droit de choisir le mode de paiement qui lui convient le mieux.
Bon à savoir : au moment de la signature du contrat de bail, il faut annexer au bail une notice d’informations détaillant les droits et obligations des parties. Le contenu est aussi prévu par la loi. En même temps, il faut fournir un Dossier de Diagnostic Technique ou DDT. En cas d’omission ou d’informations inexactes, le locataire peut invoquer à tout moment la nullité.
Quel est le plafond de loyer applicable ?
Si la maison se trouve dans une zone tendue, le propriétaire doit respecter le plafonnement des loyers. Aujourd’hui, l’encadrement de loyer touche 28 communes et prend en compte la
location meublée, la location nue et la colocation. C’est par exemple le cas de Paris et de Lille. Il faut d’ailleurs indiquer dans le contrat le loyer de référence majoré. Selon la loi ELAN, la valeur maximale ne peut dépasser 120 % du loyer moyen pour un type de logement dans une zone donnée. En dehors des zones tendues, le bailleur est libre de fixer le loyer de la relocation.
Pour finir, sachez qu’un complément de loyer est acceptable si le logement présente des caractéristiques spécifiques par rapport aux autres biens se trouvant dans la même commune. Pour justifier un tarif plus élevé, il faut donc évoquer des motifs raisonnables : présence d’une terrasse, d’un balcon, d’un parking, d’un équipement luxueux…
